NEOBÁVEJTE SE EXKLUZIVNÍ SMLOUVY
Prodej i nákup nemovitosti je velikou událostí pro každého, kdo se investováním do nemovitostí nezabývá z popisu své práce. A nutno hned dodat, že se jedná o náročný proces. Kdo si jím prošel, dá mi za pravdu. Nejen ve fázi rozhodování, kdy sami nebo s rodinou řešíme co, proč, za kolik…. Ale také následně, ve fázi realizace, kdy se musíme rozhodnout, zda máme patřičné schopnosti, dostatek času a energie se do transakce pustit sami nebo si k tomu účelu vybereme pomocníka. Já zastávám názor, že by každý měl dělat to, co umí. Jinými slovy: Ševče, drž se svého kopyta! V případě koupě, prodeje, ale také pronájmu nemovitých věcí, jak se dnes domům a bytům říká, je to realitní kancelář, která se o vše postará..
Tvrdím, že svěřit nemovitou transakci do rukou realitní kanceláře je správné rozhodnutí. Důležité je, vybrat si realitku dobře a o výše zmíněnou druhou fázi se v zásadě nemusíte starat. Snad jen kontrolovat.
Aby vše klaplo jak má, věnujte pozornost sepsání zprostředkovatelské smlouvy, kterou vždy s realitní kanceláří doporučuji v písemné formě uzavřít. Ostatně je to jedna z podmínek v navrženém zákonu o realitním zprostředkování. Tvůrce zákona věděl, proč takovou podmínku přikazuje. Ne nadarmo se říká: Co je psáno, to je dáno.
Zprostředkovatelská smlouva muže mít v zásadě dvě formy. Tzv. nevýhradní smlouvou zprostředkovatele pověříte prodejem nebo pronájmem, ale zároveň můžete obdobnou smlouvu uzavřít s několika dalšími makléři. Na první pohled to vypadá lákavě. Bude pro vás pracovat více makléřů a vás tato smlouva k ničemu zásadnímu nemůže zavazovat. Při hlubší úvaze o smyslu takové dohody však brzy sami zjistíte, že výhodná není. Budou makléři z různých realitních kanceláří opravdu motivováni pracovat na 100% na stejné zakázce? Prospěje prodeji, když bude byt inzerován za různé ceny a hlavně na inzertních portálech několikrát za sebou? Mohl bych pokračovat ve výčtu negativ. To však nechci. Rád bych, abyste se zamysleli nad realizací na základě smlouvy o výhradním zastoupení. Ne nadarmo je to zcela obvyklý způsob v civilizované Evropě i v zámoří.
Výhradní smlouva (nebo také exkluzivní smlouva) zaručuje prodávajícímu kompletní servis ze strany realitní kanceláře při dosažení nejvyšší ceny prodeje, resp. pronájmu. Vzhledem k tomu, že uzavřením výhradní smlouvy zmocňuje vlastník realitní kancelář k výhradnímu zastupování, věnujte velký důraz na výběr zkušeného zprostředkovatele. Vlastníka nemovitosti v takovém případě zastupuje pouze jedna realitní kancelář. Pro vlastní realizaci je to výhodou. Nemělo by nastat to, že ve veřejné nabídce je jedna a táž nemovitost inzerována více zprostředkovateli za různých podmínek, což prokazatelně degraduje cenu nemovitosti na trhu. Vlastník deleguje na zprostředkovatele pravomoci a zprostředkovatel je musí vykonávat. Nemůže dojít k tomu, že nemovitost je nabízena za podmínek, které prodávající nestanovil. Zprostředkovatel tak např. nemůže vybrat od kupce zálohu kupní ceny, pokud k tomu není od prodávajícího zmocněn apod. V neposlední řadě je pro vlastníka nepochybně výhodné převést na zprostředkovatele formou zadání ve zprostředkovatelské smlouvě celou řadu časově, administrativně a technicky náročných činností, které souvisejí s nabídkou nemovitosti, vyhledáním zájemce o koupi resp. pronájem nemovitosti a realizační fází prodeje, či pronájmu. Při smluvním vymezení těchto činností má pak vlastník snazší kontrolu jejich plnění, snazší stanovení odměny a snazší reklamaci při případném řešení nespokojenosti. To vše zabezpečuje vysoká důvěryhodnost nabídky na trhu a tudíž vyšší zájem potencionálních klientů. Tato smlouva se uzavírá na dobu určitou. Neuzavírejte smlouvu s kanceláří dříve, než vše pečlivě zvážíte a všemu ve smlouvě dobře porozumíte. Žádná solidní realitní kancelář vás nebude nutit k okamžitému rozhodnutí.
Neobávejte se exkluzivní smlouvy, obávejte se jen špatně vybrané realitní kanceláře a neodborně nastavených podmínek spolupráce!
KDY SE MUSÍ ZDANIT PŘÍJEM Z PRODEJE NEMOVITOSTI ?
Z prodeje nemovitosti jste získali peníze. Musíte tento příjem zdanit, či nikoliv?
Zákon přesně vymezuje podmínky, kdy tak učinit nemusíte, či naopak je vaší povinností uvést příjem z prodeje nemovitosti do čtyřstránkového daňového přiznání.
Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně z příjmu, pokud je dodržen časový test, případně peníze použijete na řešení vlastní bytové situace.
Není-li splněna žádná ze zákonných podmínek pro osvobození od daně z příjmu, pak základem daně dle § 10 zákona o daních z příjmu je příjem snížený o související výdaje, tedy včetně pořizovací ceny nemovitosti.
Zdroj: https://www.finance.cz/zpravy/finance/29110-budete-platit-dan-z-prijmu-z-prodeje-nemovitosti/
PŘEDKUPNÍ PRÁVO 2025:
PŘEDKUPNÍ PRÁVO V NEMOVITOSTECH OD 1.7.2020
Předkupní právo se zrušilo. Co to pro vás znamená?
Novela Občanského zákoníku zjednodušila prodej podílu na nemovitostech. Novela, která zaštiťuje zrušení předkupního práva, nabyla účinnosti 1. července 2020.
Co se pro prodávající změnilo? V čem spočívalo předkupní právo?
U předkupního práva vše fungovalo tak, že měla nárok na nákup dané nemovité věci nejprve oprávněná osoba, resp. prodávající musel danou věc nejprve nabídnout ke koupi jí. Oprávněná osoba však neměla povinnost danou věc koupit.
Právě kvůli předkupnímu právu pak v praxi vznikala řada problémů, na základě kterých se prodej nemovité věci prodlužoval. Docházelo např. k absurdním situacím, kdy pro prodej garážového stání byl nutný souhlas desítek dalších vlastníků bytů v domě. Nejčastěji totiž právě garážové stání bývá pouze spoluvlastnický podíl na celé garáži..... více na
Zákon o ochraně spotřebitele
Novela zákona č. 378/2015 Sb., účinná od 1.2.2016 ukládá povinnost všem subjektům, které prodávají zboží nebo poskytují služby – tedy i realitním kancelářím – informovat své klienty, že při řešení sporu mohou využít i možnost mimosoudního řešení sporu.
V případě realitních kanceláří je tímto orgánem, na který se zákazník může obrátit, Česká obchodní inspekce (ČOI).
Vláda určila pravidla pro údržbu a opravy bytů ve vztahu pronajímatele a nájemce
Nový občanský zákoník od ledna 2014 stanoví, že nájemce provádí a platí běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Bližší upřesnění ale přináší až nařízení, které schválila vláda. Nový předpis teď začne platit od ledna 2016.
Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují:
-
opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
-
opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
-
opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídících jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,
-
výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
-
opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,
-
opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty,
-
opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní; u zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu včetně kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva včetně kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,
-
výměny drobných součástí předmětů uvedených v předchozím odstavci.
Zdroj: http://zpravy.aktualne.cz/finance/bezna-udrzba-a-drobne-opravy-bytu-definice-najemnik/r~1d9cf4167bce11e5b3730025900fea04/
Kdy se nebát koupě bytu s nájemníkem?
Najít byt odpovídající představám kupujícího nebývá snadné. Někdy se může stát, že zájemce konečně najde nemovitost, která odpovídá všem jeho požadovaným kritériím, ale je
v ní nastěhovaný nájemník. Pro někoho to může být důvod k dalšímu hledání, pro jiné výzva k řešení problému.
Poradíme Vám, kdy koupě vysněného bytu stojí za starosti s usídleným nájemníkem.
http://www.realitycechy.cz/realitni-zpravodaj/1243-kdy-se-nebat-koupe-bytu-s-najemnikem
